Les OPCI grand public

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont des placements assez proches des SCPI de rendement dans leurs principes, mais offrent une liquidité supérieure. Elles sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

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Disponibles pour le grand public depuis 2008, les OPCI sont des supports non cotés qui associent des actifis immobiliers et financiers. On peut les retrouver sous deux formes juridiques distinctes :

• la SPPICAV qui est une société de type SICAV, elle distribue aux associés des dividendes,
• le FPI qui est une copropriété de type FCPI, il distribue des revenus fonciers et des plus-values immobilières

Répartition des actifs dans l'OPCI

Contrairement aux SCPI dont l'actif n'est composé que d'immobilier, les OPCI comportent une part d'actifs non immobiliers. La composition d'un OPCI doit respecter, au terme de ses trois premières années d'existence, une répartition de ses actifs comme suit :

• au minimum 60% d'actifs immobiliers (et 90% au maximum),
• au minimum 5% d'actifs liquides (dépôts à vue),
• au maximum 35% d'actifs divers non immobiliers (généralement investis en obligations ou placements monétaires)

Cette répartition des actifs et notamment la détention par l'OPCI d'actifs financiers permet une diversification et une liquidité plus importante que lors d'un investissement immobilier en direct ou que pour les SCPI.

Liquidité et objectif de rendement des OPCI

Compte tenu la composition de leurs actifs, les OPCI offrent ainsi une liquidité supérieure à celle des SCPI. Ils peuvent donc à tout moment racheter les titres qui sont proposés, mais il faut être vigilant car cela peut engendrer un risque de perte en capital si on revend ses titres trop tôt.

S'agissant des rendements, ils se situent entre 3,5 et 4,5% net annuel en moyenne pour les principaux OPCI du marché, avec une volatilité oscillant entre 2,5 et 3% par an.

Gestion de l'OPCI

Comme pour les SCPI, les OPCI bénéficient d'une gestion déléguée à une société spécialisée agréée par l'AMF. Cette société assume l'ensemble des missions de gestion, à savoir : détermination de la stratégie d’investissement, sélection des actifs achetés et cédés, pilotage des travaux nécessaires, sélection des locataires, recouvrement des loyers, versement des revenus locatifs au bénéfice des investisseurs, traitement fiscal des revenus de ces derniers, etc.

Fiscalité des OPCI

Suivant la nature juridique de l'OPCI, la fiscalité est différente :

• pour les SPPICAV c'est la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers qui s'applique,
• pour les FPI c'est la fiscalité du sous-jacent immobilier qui s'applique d'une part (revenus fonciers ou BIC) et celle des revenus de capitaux mobiliers pour les revenus de la part des actifs financiers de l'autre.

Pour ce qui est des plus-values, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique.

Avertissements d'usage

L'investissement dans les OPCI peut présenter notamment un risque de perte en capital ou de liquidité. La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum.

Nous invitons les épargnants à appliquer des règles de vigilance avant tout investissement :
- il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Tout produit affichant un rendement supérieur au taux monétaire (l’épargnant pourra aussi se référer au taux du livret A) comporte a priori un risque sensible ;
- Les informations communiquées par notre intermédiaire doivent être claires et compréhensibles. L’adage « n’investissez que dans ce que vous comprenez » vous évitera bien des déconvenues ;
- Obtenez un maximum d’informations sur les intermédiaires qui vous proposent le produit (habilitation/agrément, identité sociale, siège social etc.) : voir nos accréditations.
- Posez la question de savoir comment, et par qui, est réalisée la valorisation (prix d’achat ou de vente) du produit proposé.

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