5 raisons d'investir en Pinel en zone A


Actualité sur l'immobilier par Eric MOTA le 06 Juillet 2020

En se projetant sur du long terme pour son investissement Pinel, la zone A révèle des atouts incontestables., en particulier sur le rendement locatif et le potentiel de plus-value.

L'investissement Pinel a le vent en poupe et reste une excellente formule pour se constituer un patrimoine immobilier, d'autant plus avec le recentrage du dispositif, depuis 2019, sur les zones locatives tendues (Abis, A et B1).

La zone A (pour l'essentiel l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise et certaines grandes ville comme Lyon, Marseille ou Montpellier) est particulièrement intéressante à bien des égard et mérite qu'on s'y intéresse en détails.

5 raisons d'investir en Pinel en zone A

Certes, les communes de la zone A affichent des prix au mètre carré dans le neuf assez élevés, et presque toujours au dessus de 5500 euros, seuil maximal de prise en compte pour le prix de revient du logement en loi Pinel. De même, le prix des appartements dépasse aussi rapidement les 300 000 euros pour les trois pièces (voire deux pièces dans certains cas), limitant également le prix à prendre en compte pour le calcul de la réduction d'impôt. Mais en contrepartie, les avantages de la zone A seront déterminants.

Le premier avantage est lié à la définition même de la zone A : il s'agit de villes affichant un déséquilibre notoire entre offre et demande locative. De fait, le potentiel locatif y est important, tant en volume qu'en termes de niveau des revenus des locataires, et par conséquent, garant de périodes de carence ou vacance très limitées.

Le deuxième tient dans la capacité à louer rapidement et dans la durée, le plafond de loyer Pinel (12,95 €/m² pour 2020) étant très inférieur au loyer de marché (par exemple, 16,40 €/m² à Nice - source Clameur). Autant dire que dès leur livraison, les logements sont plébiscités : du neuf, aux dernières normes énergétiques, moins cher que le marché, avec des stationnements, tout le monde en veut.

Le troisième concerne la location au terme de la période de mise en location obligatoire (6, 9 ou 12 ans). En effet, il sera possible de "rattraper" le loyer de marché à ce moment là (de +20 à +25% en moyenne), lors du changement de locataire, et ainsi d'augmenter significativement le rendement locatif de son investissement. En quelque sorte, l'investisseur bénéficiera d'un rendement "boosté" qui viendra compenser la fin du bénéfice de la réduction d'impôt Pinel : une aubaine ! Attention cependant aux bénéfice foncier que cela pourra engendrer, et donc la fiscalité relative (IRPP et prélèvements sociaux).

Le quatrième est peu connu et souvent peu utilisé : passer de location nue à la location meublée ! Au terme de l'engagement Pinel et lors du changement de locataire, il suffira de meubler le logement pour le louer en tant que résidence principale. Outre la maximisation du loyer à percevoir, le passage au statut de loueur en meublé permettra d'entrevoir la perception de loyers non fiscalisés grâce notamment à l'amortissement comptable du logement.

Enfin, le potentiel de plus-value à la revente peut s'avérer élevé du fait que la construction en zone A est souvent moins volumineuse que dans la zone B1 par exemple, permettant alors de valoriser d'autant les biens en revente par manque d'offre.

Petites astuces supplémentaire : privilégier les petites surfaces, avec un maximum de surfaces annexes (balcon, cave, cellier...). En effet, le coefficient de surface Pinel (0,7 + 19/S plafonné à 1,2) peut alors devenir très favorabale et permettre d'optimiser fortement le rendement locatif ! Egalement très recherchés par les étudiants et les personnes seules, ces logements se revendent souvent mieux et plus rapidement.

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