Les OPCI grand public

Organisme de Placement Collectif Immobilier

Les OPCI, obtenir performance et liquidité

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont des placements assez proches des SCPI de rendement dans leurs principes, mais offrent une liquidité supérieure. Elles sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elles couvrent plusieurs domaines, par exemple celui des résidences pour personne agées avec les OPCI en résidence séniors. Un moyen efficace d'investir dans l'économie réelle et sociale.

Que faut-il savoir sur les OPCI :

  • Différentes typologies d'OPCI en fonction des supports d'investissement
  • Seule une partie du fond investie en immobilier, le reste en financier et liquidités, ce qui facilite la revente des parts
  • Une performance proche de celle des SCPI
  • Possibilité de percevoir des revenus non fiscalisés

Principaux risques associés aux OPCI

  • Support de placement à long terme (10 ans minimum)
  • Absence éventuelle de rendement ou perte de valeur
  • Liquidité moindre que les actifs financiers côtés
  • Conditions de cession en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier et du marché des parts de l'OPCI
  • Risques liés à l'endettement (effet de levier) de l'OPCI
  • Risques liés à la gestion discrétionnaire de l'OPCI
  • Aucune garantie ou protection du capital
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Percevoir des revenus complémentaires avec les OPCI grand public en 2025

Des atouts exceptionnels pour investir dans l'immobilier

La OPCI sont des supports non cotés qui associent des actifis immobiliers et financiers. Certains sont investis dans des supports immobiliers loués par bail commercial et bénéficiant de la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils sont ainsi pas ou peu imposables sur le revenus pour le détenteur des parts grâce aux amortissements.

Quelle répartition des actifs pour les OPCI ?

Contrairement aux SCPI dont l'actif n'est composé que d'immobilier, les OPCI comportent une part d'actifs non immobiliers. La composition d'un OPCI doit respecter, au terme de ses trois premières années d'existence, une répartition de ses actifs comme suit :

- au minimum 60% d'actifs immobiliers (et 90% au maximum)
- au minimum 5% d'actifs liquides (dépôts à vue)
- au maximum 35% d'actifs divers non immobiliers (généralement investis en obligations ou placements monétaires)

Cette répartition des actifs et notamment la détention par l'OPCI d'actifs financiers permet une diversification et une liquidité plus importante que lors d'un investissement immobilier en direct ou que pour les SCPI.

Quelle est la Liquidité des OPCI et quel objectif de rendement ?

Compte tenu la composition de leurs actifs, les OPCI offrent ainsi une liquidité supérieure à celle des SCPI. Ils peuvent donc à tout moment racheter les titres qui sont proposés, mais il faut être vigilant car cela peut engendrer un risque de perte en capital si on revend ses titres trop tôt. S'agissant des rendements, ils se situent entre 3,5 et 4,5% net annuel en moyenne pour les principaux OPCI du marché, avec une volatilité oscillant entre 2,5 et 3% par an.

Fiscalité des OPCI

Suivant la nature juridique de l'OPCI, la fiscalité est différente :

- pour les SPPICAV (société de type SICAV), c'est la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers qui s'applique
- pour les FPI, c'est la fiscalité du sous-jacent immobilier qui s'applique d'une part (revenus fonciers ou BIC) et celle des revenus de capitaux mobiliers pour les revenus de la part des actifs financiers de l'autre

Pour ce qui est des plus-values, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique.

Nos recommandations

Les OPCI sont des supports d'investissement proches des SCPI, mais avec une meilleure liquidité et dans certains cas une fiscalité nulle sur les loyers perçus. Ce sont donc des solutions de distribution de revenus très performantes avec un risque modéré. Ces supports, encore jeunes sur le marché, demandent un accompagnement pour faire les bons choix, ce que vous apportera votre conseiller FORSIS.

Vous souhaitez savoir si les OPCI sont faites pour vous ?

Toutes les OPCI ne se valent pas, toutes ne correspondent pas à votre profil. Complétez ce formulaire et un conseiller Forsis réalisera un bilan patrimonial, un profil investisseur et sélectionnera une liste d'OPCI adaptées.