En cette période d'incertitudes économiques, certains placements ne connaissent pas la crise. Quels sont-ils ? Quels sont leur moteur de performance ? Quels sont leurs risques associés ? Découvrez notre nouvel article sur le sujet : les OPCI investis sur les résidences seniors.
Les OPCI : c'est quoi ?
Les OPCI sont des véhicules collectifs d'investissement dans l'immobilier. Ils sont relativement jeunes sur la marché, car créés en 2005. Ce sont en quelque sorte des "cousins" des SCPI, mais avec des particularités notoires que nous allons développer ci-après. Accessibles sous forme de parts, ils permettent à plusieurs épargnants de regrouper leurs fonds et d'investir dans l'immobilier de façon indirecte.
Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille qui aura été préalablement agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Contrairement aux SCPI, l'actif d'un OPCI est constitué au minimum de 60% d'immobilier, et d'au moins 10% de liquidités (pour faire face au rachats de parts lorsqu'elles se présentent), le reste étant des actifs financiers, traditionnellement investis en "bon père de famille". Les OPCI sont des actifs non-côtés qui présentent donc une plus forte liquidité intrinsèque que celle des SCPI, de par la poche réservée à cela d'une part, mais aussi parce qu'en cas de revente des parts, c'est le fond qui les rachète et pas un autre associé comme c'est le cas pour les SCPI.
Quelles sont les raisons d'investir en OPCI seniors ?
Les biens immobiliers rentrant dans le portefeuille des OPCI peuvent être de toute nature. Pour les OPCI ayant le statut de FPI (Fonds de Placement Immobilier), les revenus distribués sont imposables selon la fiscalité applicable aux bien détenus. Dans le cas des OPCI détenant des résidence seniors données en exploitation dans le cadre de la location meublée, les revenus peuvent alors bénéficier de sa fiscalité avantageuse induite par les amortissements comptables déductibles des loyers perçus. En clair, il devient ici possible de percevoir des loyers de l'OPCI qui ne seront pas imposables sur le revenu.
Mais ce n'est pas tout. En donnant les biens détenus à la location à des exploitants de résidences seniors, l'OPCI s'assure contre les risques d'exploitation de plusieurs manières : grâce au bail commercial, ferme et définif pour une durée minimale de 9 années consécutives, et par la qualité des locataires. Les seniors sont effectivement généralement retraités, avec des pensions payées par l'état. Ils sont peu mobiles ce qui évite la vacance locative. Et ils ne dégradent pas (ou très peu). Tout ceci limite donc les loyers impayés ou les risques d'exploitation, ce qui est particulièrement rassurant en cette période de crise sanitaire.
Autres avantages des OPCI
Tout d'abord, les OPCI sont des placements très abordables car le "ticket d'entrée" ne s'élève généralement qu'à quelques milliers d'euros, ce qui les rend accessible au plus grand nombre.
Ensuite, en tant que placements collectifs agréés par l'AMF, les OPCI établissent des rapports d'activité réguliers (trimestriels en général), transparents et publics, permettant aux associés de suivre de près l'activité du fond : ses investissements, ses reventes, la gestion de sa poche financière, le taux de liquidité disponible, et aussi la valeur liquidative de la part et son évolution dans le temps, etc.
Notons aussi que la performance de rendement cible des OPCI oscille entre 2,5 et 4% brut en moyenne, avec pour certaines investies sur du meublé, une fiscalité nulle sur la poche immobilière, et faible sur la poche financière (imposition des revenus mobilier au PFU à 30%). Le rendement versé est net de frais, et il n'y a généralement pas de frais de sortie au moment de la revente des parts.
Enfin, la valeur des actifs immobiliers détenus par le fond est expertisée régulièrement et donne lieu à une mise à jour de sa capitalisation (et donc de la valeur unitaire de la part). Dans le cas des locations meublées avec bail commercial, c'est la valeur du fond de commerce qui est exprimée : elle a tendance à augmenter avec le temps sous l'effet de l'indexation des loyers, faisant d'autant augmenter la valeur de la part au fil du temps.
Bon à savoir avant d'investir dans les OPCI
Comme pour tout placement, il faut s'assurer que l'investissement en OPCI corresponde à ses objectifs, ses expériences et connaissances, et il doit s'inscrire dans une stratégie de diversification de son patrimoine. A noter que l'horizon d'investissement recommandé pour les OPCI est de 8 ans, et que les principaux risques associés, sans être exhaustif, concernent la liquidité (capacité et rapidité à revendre ses parts), le rendement (la redistribution non garantie des loyers perçu par le fonds de ses locataires) et la valorisation (valeur de la part, reflet de la valeur des actifs détenus par le fond).
Du côté des "frais d'entrée", il faut prévoir pour les OPCI des coûts d'acquisition assez significatifs (généralement supérieurs à 8%, du même niveau que pour les SCPI), dont une partie acquise au fond et l'autre permettant de rémunérer le conseil.
En synthèse, les OPCI sont des solutions de placement liquides et très attractives, et plus particulièrement quand elles sont investies dans le secteur des seniors dans le cadre de la location meublée. Il ne vous reste plus qu'à prendre rendez-vous avec votre conseiller patrimonial pour étudier ce type de placement avec lui.